Capital d’une SCI
Il n’existe pas de capital minimum pour constituer une société civile immobilière.
La société civile immobilière (SCI) est un outil idéal pour acheter,gérer en commun un bien.
La SCI offre également l'avantage de maintenir un patrimoine dans une famille.
Lors de l’enregistrement des statuts à la recette des impôts, était prélevé un droit d’enregistrement de 1% sur le montant des apports figurant dans les statuts. Il était donc tentant de minimiser le montant du capital de la SCI pour minimiser les droits liés à la création de la société. Désormais, ce droit d’enregistrement n’existe plus.
Il n’y a donc pas d’avantage fiscal immédiat à minimiser le capital d’une SCI. Généralement, un capital faible permet de répartir dans le temps les apports financiers nécessaires au fonctionnement de la SCI, les associés apportant ensuite des fonds par l’intermédiaire de leurs comptes courants.
Ce mécanisme sera d’autant plus avantageux en cas de :
Décès d’un associé. En effet, lors de la succession, ces avances à la SCI par l’intermédiaire du compte courant ne seront pas réévaluées alors que les immeubles achetés auront eux très certainement pris de la valeur,cession
de parts.
En effet, ces avances à la SCI par l’intermédiaire du compte courant seront déduites de la valeur des parts sociales pour le calcul des droits d’enregistrement de 4,80%.
En revanche, minimiser le montant du capital de la SCI aura des conséquences négatives pour le calcul de la plus-value lors d’une cession de parts. En effet, cette plus-value sera soumise à l’impôt sur les plus-values calculées sur la différence entre le prix de vente et le montant nominal (inscrit dans les statuts) de ces parts.
Les comptes courants ne sont pas ajoutés à cette valeur nominale, même s’ils sont vendus en même temps que les parts (ce qui est toujours le cas).
Il est donc préférable de fixer le capital à un montant proche de l’investissement que l’on souhaite réaliser. Il sera ensuite permis aux associés de différer la libération de leurs parts (verser effectivement le montant du capital bien après la constitution de la société), notamment par compensation avec les loyers perçus par la SCI.
Les associés pourront aussi s’endetter pour financer leur apport en capital et les intérêts des emprunts qu’ils auront contractés seront déductibles de leurs revenus fonciers avec les mêmes avantages que si ces emprunts avaient été contractés par la SCI après constitution.
Attention, au niveau du financement d'un logement, un prêt d'épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI.
D’autre part, on peut souligner que si un associé a pour but de libérer le capital correspondant à ses parts sociales (dans le cas où le capital de la SCI est fixé à une valeur correspondant à la réalité de marché mais non libéré dès la constitution de la société) au fur et à mesure des bénéfices réalisées par la SCI et distribuées aux associés, l’amortissement des immobilisations dans les SCI soumises à l’IS diminuera d’autant ces bénéfices et donc augmentera de la même manière la durée nécessaire pour libérer ce capital.